Archiv für Kroatien

29 Feb 2012
Kroatien

Wann kommt die Grundsteuer in Kroatien?

Nachdem die Diskussion über die Einführung der Vermögensteuer – die auch eine Grundsteuer beinhaltet – schon seite einigen Jahren nicht abreissen will, ist durch den Regierungswechsel die baldige Einführung der Steuer fast zur Gewissheit geworden. Ministerpräsident Milanovic selbst hat neulich in einem Interview die Grundsteuer angekündigt. Zuvor hatte sich bereits Finanzminister Linic ähnlich geäußert.

Zumindest in der ersten Steuerreform, die zum 1. März 2012 zur Anwendung kommt, konnten die Kritiker der Grundsteuer eren Einführung abwenden. Doch ist es nur eine Frage der Zeit, wann die Steuer kommt. Eigentümer von Immobilien in Kroatien müssen also auf weitere finanzielle Belastungen gefasst sein. Zumindest besteht die Hoffnung, dass die Eigennutzung von Grundstücken von der Erhebung der Grundsteuer ausgenommen wird.

Spätestens zum 1.1.2013 werden alle Spekulationen beseitigt sein.

 

 

Reinhold Kuffer | Keine Kommentare | Tags:, ,
07 Okt 2011
Kroatien

Immobilienpreise in Kroatien weiterhin unter Druck

Bei den Immobilien in Kroatien ist der Abwärtstrend noch immer nicht gestoppt. Wie sich aus der September-Bericht von Centarnekretnina ergibt, sind die Preise für mmobilien in der Hauptstadt Zagreb sogar hinter den Stand von Mai 2006 zurück gefallen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat sind die Preise um 2,4 % zurück gegangen. Der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter ener Eigentumswohnung liegt jetzt bei 1.761 €.

Etwas besser sieht es an der Adriaküste aus. Dort sind zwar die Preise gegenüber dem Vormonat auch um 0,5 % gefallen, doch beträgt der Rückgang gegenüber dem Vorjahr nur 1,4 %. Bemerkenswert ist dabei, dass die Preise von Eigentumswohnungen und Apartments weiter fallen, während sich das Preisniveau der Wochenendhäuser leicht erholt. Wenig überraschend ist dabei die Tatsache, dass die Grundstückspreise in der Region Dubrovnik am höchsten sind, während an der Adriaküste im Raum Senj die niedrigsten Preise gezahlt werden.

Da die Tourismus-Saison ihrem Ende zugeht, ist für die nächsten Monate weiterhin mit einer sinkenden Nachfrage und fallenden Preisen zu rechnen.

Reinhold Kuffer | Keine Kommentare | Tags:, , , , ,
03 Aug 2010
Kroatien

Immobilienpreise in Kroatien fallen auch im Juli 2010 leicht

Der Abwärtstrend auf dem kroatischen Immobilienmarkt wurde auch im Juli 2010 nicht ganz gestoppt. Nach der neusten Studie des Online-Portals Centar Nekretnina setzte sich der Abwärtstrend auch im Juli fort. Gegenüber dem Juni 2010 gingen die Immobilienpreise in Kroatien insgesamt um 0,5 % zurück, im Vergleich zum Juli 2009 sank der Preisindex um 4,0 % . Dabei war der Rückgang der Grundstückspreise im Großraum Zagreb mit 0,2 % gegenüber dem Vormonat bzw. 3,5 % gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat etwas schwächer als an der Adria, wo die Vormonatspreise um 0,9 % bzw. die Vorjahrespreise um 4,7 % unterschritten wurden.

Da sich die Kreditvergabe weiterhin auf recht niedrigem Niveau bewegt, erwartet das Portal, dass sich die Korrektur in den kommenden Monaten fortsetzt.

Reinhold Kuffer | Keine Kommentare | Tags:, , , , , ,
15 Mai 2010
Kroatien

Prüfungspflichten für Immobilienmakler und Bauträger in Kroatien

Wer die deutschen Vorschriften zum Schutz von zu treuen Händen überlassenem Kapital kennt, wird sich fragen, ob Kroatien ähnliche Schutzmechanismen in Gang gesetzt hat. Die Anzahl der Fälle, in denen Anleger in Immobilien am Schluss mit leeren Händen vor einer Bauruine standen, ist in Kroatien sicherlich nicht geringer als anderwo.

Dennoch gibt es bisher keinerlei Sondergesetze, die mit der Makler- und Bauträgerverordnung in Deutschland vergleichbar wären. Während die Prüfungspflicht für Immobilienmakler, die keine fremden Gelder verwalten, auch in Deutschland zu Recht aufgehoben worden ist, dürfte es an der Prüfungswürdigkeit von Bauträgern, die in der Regel erhebliche Fremdgelder hereinnehmen, kaum Zweifel geben. Diesem Schutzbedürfnis von Immobilienkäufern wurde in Kroatien bisher keine Beachtung geschenkt.

Zugegebenermaßen ist die Grenze für die allgemeine Prüfungspflicht in Kroatien mit einem Jahresumsatz von 30 Mio. HRK (ca. 4,5 Mio. Euro) recht niedrig angesetzt, doch trifft diese in der Regelung nur juristische Personen, es sei denn das Unternehmen gehört zu einem Konzernverbund, doch besteht hier zweifellos dringender Bedarf,  die Anleger besser zu schützen. Die Zahl der in Kroatien bestellten Wirtschaftsprüfer wäre mehr als ausreichend, um eine besseren Schutz zu gewährleisten. 

Reinhold Kuffer | Ein Kommentar | Tags:, , , ,
04 Mai 2010
Kroatien

Besteuerung von Immobilienverkäufen in Kroatien

Je größer die Anzahl der ausländischen Eigentümer von Immobilien in Kroatien wird, desto häufiger wird auch die Anzahl der Immobilienverkäufe.

Leider gibt es beim Immobilienverkauf einige Fallstricke, die rechtszeitig beseite geschafft werden sollten. Aus der Sicht eines Eigentümers aus Deutschland sollte Folgendes beachtet werden:

  1. Wo ist die Ansässigkeit im Sinne des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland – Kroatien gegeben?
  2. Liegt der Ankauf des Grundstücks länger als drei Jahre zurück?
  3. Liegt der Ankauf sogar länger als 10 Jahre zurück? 

Grundsätzlich hat der Belegenheitsstaat nach dem DBA Deutschland – Kroatien das Besteuerunngsrecht, bei einem Immobilienverkauf also Kroatien.

Kroatien kennt einer Spekulationsfrist von drei Jahre bei der Veräußerung von Grundstücken. Nur innerhalb dieses Zeitraum erhebt Kroatien Einkommensteuer auf einen etwaigen Veräußerungsgewinn.

Der Ansässigkeitsstaat – hier Deutschland – hat aber nach dem DBA das Recht, den an sich steuerfreien Veräußerungsgewinn bei der Anwendung des Steuersatzes der restlichen Einkünfte zu berücksichtigen. Deutschland nimmt von diesem Recht Gebrauch und wendet diese Regelung des Progressionsvorbehalts auf einen Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf in Kroatien an.

Der Progressionsvorbehalt findet aber keine Anwendung mehr, wenn auch nach deutschen Einkommensteuerrecht die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Dies ist nach Ablauf von 10 Jahren der Fall. Wer also seinen Veräußerungsgewinn gänzlich steuerfrei vereinnahmen möchte, sollte auch darauf achten, dass auch die 10-Jahres-Frist beim Verkauf vorüber ist. 

Reinhold Kuffer | Keine Kommentare | Tags:, , , , , ,
28 Apr 2010
Kroatien

Mehr als 40 % der Neubauten in Zagreb unverkauft

Der Immobilienmarkt in Zagreb und Umgebung liegt weiterhin darnieder. Nach einem Bericht des kroatischen Internet-Portals BUSINESS.HR wurden in den letzten beiden Jahren in Zagreb und Umgebung 16.450 neue Wohnungen gebaut, wovon mehr als 7.000 nicht verkauft werden konnten. Der Prozentsatz lag bei 42,6 %, wobei davon auszugehen ist, dass die tatsächliche Verkaufsquote noch niedriger liegt, da nur Neubauten mit mehr als 20 Wohnungen in die Statistik einflossen.

Der geforderte Quadratmeter-Preis betrug 1971,64 € in der Stadt Zagreb bzw. 1902,70 € für Zagreb und Umgebung. Wie hoch der Preis bei den tatsächlichen Verkäufen der Wohnungen lag, ist schwer abzuschätzen, er dürfte jedoch deutlich darunter liegen.

Das größte Entwicklungspotenzial hat weiterhin das Zentrum Zagrebs, das bisher bei den Investitionen in Neubauten zu kurz gekommen ist, obwohl eine stabile Nachfrage vorhanden ist.

  

 

Reinhold Kuffer | Keine Kommentare | Tags:, , , ,
18 Mrz 2010
Kroatien

Kroatien plant neues Gesetz zur Förderung des Wohnungsverkaufs

Im kroatischen Sabor befindet sich derzeit ein Gesetzesvorschlag zur Förderung des Verkaufs von Eigentumswohnungen. Damit soll der Verkauf leerstehender Neubauwohnungen beschleunigt werden und der darnieder liegenden Bauindustrie wieder auf die Beine geholfen werden.

Erstmalige Käufer von Eigentumswohnungen sollen zinsgünstige – staatlich subventionierte – Kredite mit einer Laufzeit bis zu 20 Jahren erhalten. Am meisten begünstigt werden Wohnungen bis zu einem Quadratmeterpreis von 1.000 €, Preise über 1.600 €/qm sollen überhaupt nicht mehr gefördert werden.Der maximale Kreditbetrag beträgt 300 € pro qm.

Über eine "Agentur zum Umsatz von Immobilien" soll das Vergabeverfahren der staatlichen Kredite nach Verabschiedung des Gesetzes gesteuert werden.

Der Gesetzesvorschlag stieß im Parlament und in der Presse auf heftige Kritik, da er nach Auffassung der Opposition hauptsächlich das Kapital und die Banken begünstigt.

Reinhold Kuffer | Keine Kommentare | Tags:, ,
19 Jan 2010
Kroatien

Mieten für Luxuswohnungen brechen ein

Die Mieten für Luxuswohnungen in Kroatien sind in den letzten ein bis zwei Monaten nach einer Auswertung des Anzeigenportals oglas.hr stark zurückgegangen. Teuere Wohnungen finden immer schwerer einen neuen Mieter. Wohnungen, die bis vor kurzem noch Monatsmieten von 1.500 € erzielen, werden nunmehr zu 1.000 bis 1.100 € angeboten, während Mietwohnungen von einem bisherigen Niveau von 600 bis 700 € auf 450 € gefallen sind. Insbesondere bei Managern ausländischer Untermnehmen sitzt das Geld nicht mehr so locker,

Dagegen ist das Mietpreisniveau für kleinere und billige Wohnungen weitgehend konstant geblieben. Im Mietpreisbereich zwischen 300 und 400 € hat sich nichts geändert, Die Nachfrage ist nach wie vor groß, da die Monatsraten für fremdfinanzierte Eigentumswohnungen deutöich höher liegen.

In der Hauptstadt Zagreb ist der Trend weniger stark ausgeprägt. Hier sind die Mieten im Laufe des letzten Jahres nur leicht zurückgegangen. Besonders die Neubauten, die zu Dutzenden wenn nicht zu Hunderten noch leer stehen, haben zu dem leichten Preisverfall beigetragen.

Reinhold Kuffer | Keine Kommentare | Tags:, , , ,
17 Okt 2009
Kroatien

Neue Grundsteuer in Kroatien?

Wie Presseberichten zu entnehmen ist, plant die kroatische Regierung die Einführung einer neuen allgemeinen Grundsteuer nach dem Muster westeuropäischer Staaten. Bisher gab es in Kroatien nur ein Grundsteuer auf Wochenendhäuser/-wohnungen, die nicht bewohnt oder vermietet wurden.

Die neue Grundsteuer war zunächst schon für das Jahr 2010 vorgesehen, doch verschiebt sich die Einführung nach letzten Presseberichten auf 2011 oder gar 2012. Die Erhebung der neuen Steuer verlangt offensichtlich einen größeren Verwaltungsaufwand, wobei die zukünftigen Einnahmen daraus noch ungewiss sind, da politisch vermutlich keine Mehrheit für die Erhebung der Grundsteuer auf alle Grundstücke und im vollen Umfang zu finden ist. Des öfteren wird darüber spekuliert, dass ein gewisses existenzielles Minimum für jeden Grundstückseigner im Falle der Selbstnutzung unbesteuert bleiben sollte. Die am häufigsten genannte Zahl liegt bei 50 qm je Grundstückseigentümer sowie zusätzlich eine kleinere Fläche für jeden Mitwbewohner im Haushalt.

 Europa rückt näher für die Kroaten und damit auch alle europäischen Steuern.

Reinhold Kuffer | Ein Kommentar | Tags:, , ,
20 Sep 2009
Kroatien

Pauschalbesteuerung für die Vermietung an Reisende und Touristen in Kroatien

Die Vermietung zu touristischen Zwecken ist eine Sonderform der Vermietung und wird auch als solche steuerlich gesondert behandelt.

Um in den Genuss der Vorzüge der Pauschalbesteuerung (Einkommensteuer) zu kommen, sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

 
  1. Vermietung von maximal 16 Betten (bis 2006 – 20 Betten) an Reisende und Touristen
  2. Natürliche Person ohne angemeldetes (Klein-) Gewerbe
  3. Zustimmung der Gemeinde zur Ausübung einer touristischen Tätigkeit im Haushalt
  4. Keine Umsatzsteuerpflicht (Jahresumsatz < 85.000 HRK)
  5. Keine Führung von Geschäftsbüchern
 
Die Pauschalbesteuerung ergibt sich folgendermaßen:
 
Zahl der Betten x Betrag der Pauschalsteuer pro Bett x Koeffizient der touristischen Region = jährliche Pauschalsteuer
 
Der Betrag der Pauschalsteuer pro Bett beträgt 300 HRK.
Der Koeffizient der Region beträgt maximal 1,0 (Klasse A); in den Klassen B, C, D beträgt der Koeffizient 0,85 bzw. 0,70 bzw. 0,50.
 
Aus der Berechnung ergibt sich offensichtlich, dass die Pauschalbesteuerung in der Regel günstiger ist als die Besteuerung aufgrund einer Jahresüberschussrechung basierend auf den geführten Geschäftsbüchern. Lediglich in sehr ertragsschwachen bzw. Verlustfällen führt die einkommensteuerliche Regelbesteuerung zu einer niedrigeren Steuerlast.
 
Allerdings gilt es auch außersteuerliche Faktoren zu berücksichtigen, wie z.B. die Kategorisierung der Unterkunft, die eine zusätzliche administrative Belastung darstellen.
Reinhold Kuffer | 2 Kommentare | Tags:, , , , , , , ,
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