Kategorie-Archiv: Serbien

Eigentumswohnungen in Bosnien und Herzegowina

Grundsteuererhöhung in Serbien

Im Rahmen der Änderung der Vermögensteuer (porez na imovinu) zum 1.1.2011 dürfte sich auch die Grundsteuer (porez na imovinu) in den meisten serbischen Gemeinden drastisch erhöhen. Der neue proportionale Steuersatz reicht von 0,4 % bis zu 2,00 %, wenn der Wert der Immobilie über 500.000 Euro beträgt.

Bemessungsgrundlage ist der Marktwert der Eigentumswohnung. In die Berechnung des Marktwerts, der durch die Belegenheitsgemeinde erfolgt, fließen ein

der Nutzwert der Wohnung
der Vergleichpreis ähnlicher Wohnungen im Gemeindegebiet
die Lage
und die Ausstattung (Qualität).

Für das Kalenderjahr 2011 ist allerdings eine Deckelung der Grundsteuererhöhung auf 60 % vorgesehen. Diese entfällt aber für die Folgejahre. So kann es nach Meinung von Immobilienexperten danach in Ballungsgebieten durchaus auch zur Verdoppelung der Grundsteuer kommen.

Die Grundsteuer wird vierteljährlich von den Gemeinden erhoben; am 15. Februar 2011 ist die erste Vorauszahlung fällig. Dann weiß der Steuerbürger endlich, was ihm die Grundsteueränderung "gebracht" hat.

Immobilienpreise in Belgrad

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Das serbische Immobilienportal "imovina.net" hat eine Grafik veröffentlicht, in der die Stadtteile von Belgrad farblich markiert je nach Höhe der in dem Portal nachgefragten – also nicht tatsächlich erzielten! – Immobilienpreise dargestellt werden.

Naturgemäß liegt das Preisniveau in den Randbezirken der Hauptstadt niedriger und bewegt sich von 820 Euro pro Quadratmeter in den südöstlichen (Veliki mokri lug) über 827 Euro/qm in den nordöstlichen (Krnjača) Randbezirken bis hin zu 950 Euro/qm in den südwestlichen und nordwestlichen Randbezirken wie Željezak und Zemun polje.

In den zentrumsnahen Stadtteilen werden durchwegs Immobilienpreise von über 2.000 Euro/qm verlangt. Spitzenreiter sind die Bezirke Topcider mit 2.347 und Beli dvor mit 2.850 Euro/qm. Vor Jahresfrist lagen die Preise für Eigentumswohnungen in diesen gefragten Gegenden noch bis zu 20 % niedriger.

Der Immobilienmarkt in der Hauptstadt scheint sich also wieder gefangen zu haben.

Veräußerung von Immobilien in Serbien

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Ist ein Ausländer (Deutscher) Eigentümer einer Immobilie in Serbien, so stellt sich naturgemäß auch die Frage einer eventuellen Veräußerung. An dieser Stelle soll nur auf die steuerlichen Aspekte eingegangen werden.

Da zwischen Deutschland und Serbien das alte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Ex-Jugoslawien weiterhin gültig ist, ist zunächst zu püfen, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht. Gemäß Artikel 14 Nr. 1 DBA können die Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken in dem Belegenheitsstaat besteuert werden, d.h. das Besteuerungsrecht liegt bei Serbien.

In Serbien werden Veräußerungsgewinn aus Immobilien als sog. "capital gains" besteuert. Bei Zahlungen eines Ansässigen (in Serbien) an einen Ausländer (hier Deutschen) wird zu diesem Zweck eine Quellensteuer von 20 % erhoben, die Abgeltungswirkung hat.

Es ist schließlich eine Frage der vertraglichen Vereinbarung, ob ein Nettoverkaufspreis – nach Abzug der Quellensteuer – oder ein Bruttoverkaufspreis vereinbart wird. Auch im Hinblick auf andere Steuern – z.B. der Grunderwerbsteuer – dürfte die Vereinbarung eines Bruttoentgelts transparenter sein.

Deutschland hat den Veräußerungsgewinn von der Einkommensteuer freizustellen, doch behält es einen Progressionsvorbehalt, soweit die Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung erfolgt.

“Gefahren subventionierter Wohnungsbaukredite”

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überschreibt das das serbische Finanzierungsportal kamatica.com seine jüngste Analyse zur neuen staatlichen Förderung von Wohnungsbaukrediten und vergleicht dabei das Programm der neuen Regierung mit seinem zum 31.12.2008 ausgelaufenen Vorgänger.

Das neue Förderprogramm der Regierung hat den Vorteil, dass die Regierung bis zum 31.10.2012 direkt die Zinszahlungen anstelle des Kreditnehmers übernimmt.und die Finanzierungen der Regierung insgesamt zinslos sind. Damit ergibt sich monentan ein erheblicher Vorteil gegenüber dem alten Programm und ein noch größerer Vorteil gegenüber derzeit nicht subventionierten Wohnungsbaukrediten.

Sieht man sich die aktuellen Finanzierungsbedingungen allerdings genauer an, so fällt auf, dass zwar die Zinssätze niedriger liegen als beim staatlichen Kreditprogramm 2008. Dies liegt allerdings an dem aktuell sehr niedrigen EURIBOR, denn nach dem alten Finanzierungsprogramm betrug der Zinssatz EURIBOR + 3,6 %, während sich nach dem neuen Programm ein Zinssatz von EUROBOR + 4,9 % ergibt.

Es ist also nur eine Frage der Zeit, bis der EUROBOR nach überstandener Finanzkrise wieder steigt und wegen des variablen Zinssatzes die neuen subventionierten Wohnungsbaukredite letztlich teurer werden als die bisherigen.

Stillstand auf dem Wohnungsmarkt in Belgrad

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Wie die serbische Tageszeitung "BLIC"" am 22. Mai 2009 meldet, wurden in Belgrad in den vergangenen zwei Monaten ledigliche 30 Immobilien verkauft. Nachdem es keine staatlich subventionierten Kredite für Liegenschaften mehr gibt, ist der früher stürmische Immobilienmarkt in Belgrad fast zum Erliegen gekommen.

Die Immobilienpreise sind gegenüber dem Vorjahr dennoch nur um 15 % gefallen. Die Marktteilnehmer spekulieren darauf, dass der Staat Wohnungsdarlehen bald wieder subventioniert. Wirtschaftsminister Dinkic will davon nichts wissen, solange sich die Preise auf einem unrealistisch hohen Niveau befinden.

Der Markt für gewerbliche Immobilien wurde noch heftiger von der Wirtschaftskrise getroffen, da sich ausländische Anleger mehr und mehr abwenden. Von den neu fertig gestellten Gewerbeimmobilien stehen derzeit in Belgrad die Hälfte leer. Trotzdem sind die Preise bisher nicht drastisch gefallen.

Steuerliche Grundlagen des Erwerbs von Eigentumswohnungen in Serbien

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Wie in den anderen ex-jugoslawischen Ländern ist der Erwerb von Eigentumswohnungen in Serbien geprägt von den Dualitäten Altbau-Neubau und Grunderwerbsteuer-Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer).

Während der Erwerb von Altbauwohnungen grundsätzlich – zumindest für Ausländer – der Grunderwerbsteuer in Höhe von 5 % des Marktwertes der Immobilie unterliegt, fällt auf Neubauwohnungen (ohne Grund-und-Boden-Anteil) die Mehrwertsteuer in Höhe von 18 % an.

Für Inländer gibt es zusätzliche Steuerermäßigungen bzw. – befreiungen. So beträgt im Falle von Altbauten die Grunderwerbsteuer nur 2,5 %, wobei für den Ersterwerb von Inländern 40 qm gänzlich von der Grunderwerbsteuer/ Mehrwertsteuer befreit sind. Für Neubauten kommt neben der Steuerbefreiung für 40 qm zusätzlich der ermäßigte MWSt-Steuersatz von 8 % zur Anwendung.

Die Grundsteuer beträgt zwischen 0,4 % (bis 6 Mio DIN) und 3,00 % (über 30 Mio DIN) des Grundstückswerts (Marktwerts) pro Jahr und wird in vierteljährlichen Vorauszahlungen erhoben. Für buchführungspflichtige Steuerpflichtige beträgt der Steuersatz generell 0,4 %, wobei grundsätzlich der Buchwert als Bemessungsgrundlage herangezogen wird.

Neues zum Erwerb von Eigentumswohnungen in Serbien

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Obwohl in der Hauptstadt Belgrad und Umgebung in den letzten Jahren ein wahrer Immobilien-Boom herrschte, der aber durch die internationale Finanz- und Immobilienkrise zum Erliegen kam, haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen aus der Zeit des Sozialismus bisher kaum geändert.

Doch nun bahnt sich eine Reform des Eigentums und Sachenrechts an. Die Regierung hat im Dezember 2008 ihren neuen Entwurf des „Gesetzes über Eigentum und andere Sachenrechte“ vorgestellt. Der Gesetzentwurf soll bis zum 1. März 2009 zur öffentlichen Diskussion gestellt werden. Im Anschluss daran kann die parlamentarische Prozedur beginnen.

Während bisher Eigentumswohnungen durch Ausländer nur bei Vorliegen der Reziprozität und der Verbindung mit einer wirtschaftlichen Tätigkeit in Serbien erworben werden konnten, soll die Bindung an die Wirtschaftstätigkeit nunmehr aufgehoben werden

Eine vollkommene Liberalisierung des Immobilienerwerbs für EU-Ausländer in Serbien ist aber nicht vorgesehen.