Da sich die Kreditvergabe weiterhin auf recht niedrigem Niveau bewegt, erwartet das Portal, dass sich die Korrektur in den kommenden Monaten fortsetzt.

1. Deutschland hat derzeit kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Montenegro, da Montenegro nicht Rechtsnachfolger des Staates "Serbien und Montenegro" ist und ein neues Abkommen bisher nicht ratifiziert wurde.
2. Das Besteuerungsrecht über einen etwaigen Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie könnte also sowohl Montenegro als Belegenheitsstaat des Grundstücks als auch Deutschland als Ansässigkeitsstaat beanspruchen.
3. Da Montenegro derzeit Spekulationsgewinne aus Immobilienverkäufen bzw. aus "capital gains" nicht besteuert, verbleibt es bei der Besteuerung nach deutschem Recht, da in Deutschland das Welteinkommensprinzip gilt.
4. Maßgebend ist also die Spekulationsfrist von 10 Jahren sowie die entsprechenden Vorschriften zur Ermittlung des Spekulationsgewinns nach dem deutschen Einkommensteuergesetz.

Der Besteuerung eines Veräußerungsgewinns aus der Veräußerung von Immobilien in Montenegro durch einen in Deutschland Ansässigen ist im Moment nur provisorisch geregelt, da sowohl der abkommenlose Zustand mit Montenegro als auch die fehlende Besteuerung von Spekulationsgewinnen nicht von langer Dauer sein dürften

Auch für den Staat Bosnien und Herzegowina - und damit auch für die Entität der Föderation Bosnien-Herzegowina - gilt das ex-jugoslawische Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) weiter. Das Besteuerungsrecht liegt nach Artikel 14 Nr. 1 bei Bosnien-Herzegowina.

In der FBuH werden Einkünfte aus dem Immobilienverkauf gemäß Artikel 20 Abs. 4 EStG (FBuH) wie folgt besteuert:

• Bemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert in Verkaufszeitpunkt und den Anschaffungskosten  (modifiziert um den entsprechenden Index der Erzeugerpreise)
• Der anzwendende Steuersatz beträgt 10 %
• Die selbst errechnete Einkommensteuer ist gemäß Artikel 32 Abs. 4 EStG ist am Tag des Zahlungseingang oder am Folgetag an die Finanzverwaltung abzuführen

Deutschland wiederum stellt den Veräußerungsgewinn von der Einkommensteuer frei, doch gilt innerhalb der 10-Jahresfrist für Spekulationsgewinne der Progressionsvorbehalt. 

Da zwischen Deutschland und Serbien das alte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Ex-Jugoslawien weiterhin gültig ist, ist zunächst zu püfen, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht. Gemäß Artikel 14 Nr. 1 DBA können die Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken in dem Belegenheitsstaat besteuert werden, d.h. das Besteuerungsrecht liegt bei Serbien.

In Serbien werden Veräußerungsgewinn aus Immobilien als sog. "capital gains" besteuert. Bei Zahlungen eines Ansässigen (in Serbien) an einen Ausländer (hier Deutschen) wird zu diesem Zweck eine Quellensteuer von 20 % erhoben, die Abgeltungswirkung hat.

Es ist schließlich eine Frage der vertraglichen Vereinbarung, ob ein Nettoverkaufspreis - nach Abzug der Quellensteuer - oder ein Bruttoverkaufspreis vereinbart wird. Auch im Hinblick auf andere Steuern - z.B. der Grunderwerbsteuer - dürfte die Vereinbarung eines Bruttoentgelts transparenter sein.

Deutschland hat den Veräußerungsgewinn von der Einkommensteuer freizustellen, doch behält es einen Progressionsvorbehalt, soweit die Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung erfolgt.

Dennoch gibt es bisher keinerlei Sondergesetze, die mit der Makler- und Bauträgerverordnung in Deutschland vergleichbar wären. Während die Prüfungspflicht für Immobilienmakler, die keine fremden Gelder verwalten, auch in Deutschland zu Recht aufgehoben worden ist, dürfte es an der Prüfungswürdigkeit von Bauträgern, die in der Regel erhebliche Fremdgelder hereinnehmen, kaum Zweifel geben. Diesem Schutzbedürfnis von Immobilienkäufern wurde in Kroatien bisher keine Beachtung geschenkt.

Zugegebenermaßen ist die Grenze für die allgemeine Prüfungspflicht in Kroatien mit einem Jahresumsatz von 30 Mio. HRK (ca. 4,5 Mio. Euro) recht niedrig angesetzt, doch trifft diese in der Regelung nur juristische Personen, es sei denn das Unternehmen gehört zu einem Konzernverbund, doch besteht hier zweifellos dringender Bedarf,  die Anleger besser zu schützen. Die Zahl der in Kroatien bestellten Wirtschaftsprüfer wäre mehr als ausreichend, um eine besseren Schutz zu gewährleisten. 

Leider gibt es beim Immobilienverkauf einige Fallstricke, die rechtszeitig beseite geschafft werden sollten. Aus der Sicht eines Eigentümers aus Deutschland sollte Folgendes beachtet werden:

1. Wo ist die Ansässigkeit im Sinne des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland - Kroatien gegeben?
2. Liegt der Ankauf des Grundstücks länger als drei Jahre zurück?
3. Liegt der Ankauf sogar länger als 10 Jahre zurück? 

Grundsätzlich hat der Belegenheitsstaat nach dem DBA Deutschland - Kroatien das Besteuerunngsrecht, bei einem Immobilienverkauf also Kroatien.

Kroatien kennt einer Spekulationsfrist von drei Jahre bei der Veräußerung von Grundstücken. Nur innerhalb dieses Zeitraum erhebt Kroatien Einkommensteuer auf einen etwaigen Veräußerungsgewinn.

Der Ansässigkeitsstaat - hier Deutschland - hat aber nach dem DBA das Recht, den an sich steuerfreien Veräußerungsgewinn bei der Anwendung des Steuersatzes der restlichen Einkünfte zu berücksichtigen. Deutschland nimmt von diesem Recht Gebrauch und wendet diese Regelung des Progressionsvorbehalts auf einen Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf in Kroatien an.

Der Progressionsvorbehalt findet aber keine Anwendung mehr, wenn auch nach deutschen Einkommensteuerrecht die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Dies ist nach Ablauf von 10 Jahren der Fall. Wer also seinen Veräußerungsgewinn gänzlich steuerfrei vereinnahmen möchte, sollte auch darauf achten, dass auch die 10-Jahres-Frist beim Verkauf vorüber ist. 

Der geforderte Quadratmeter-Preis betrug 1971,64 € in der Stadt Zagreb bzw. 1902,70 € für Zagreb und Umgebung. Wie hoch der Preis bei den tatsächlichen Verkäufen der Wohnungen lag, ist schwer abzuschätzen, er dürfte jedoch deutlich darunter liegen.

Das größte Entwicklungspotenzial hat weiterhin das Zentrum Zagrebs, das bisher bei den Investitionen in Neubauten zu kurz gekommen ist, obwohl eine stabile Nachfrage vorhanden ist.

Erstmalige Käufer von Eigentumswohnungen sollen zinsgünstige - staatlich subventionierte - Kredite mit einer Laufzeit bis zu 20 Jahren erhalten. Am meisten begünstigt werden Wohnungen bis zu einem Quadratmeterpreis von 1.000 €, Preise über 1.600 €/qm sollen überhaupt nicht mehr gefördert werden.Der maximale Kreditbetrag beträgt 300 € pro qm.

Über eine "Agentur zum Umsatz von Immobilien" soll das Vergabeverfahren der staatlichen Kredite nach Verabschiedung des Gesetzes gesteuert werden.

Der Gesetzesvorschlag stieß im Parlament und in der Presse auf heftige Kritik, da er nach Auffassung der Opposition hauptsächlich das Kapital und die Banken begünstigt.

Während die Immobilienpreise vor gut einem Jahr im Zentrum von Banja Luka noch 4.000 KM/qm betrugen, sind Neubauten inzwischen auf 3.000 KM, Altbauten sogar auf 1.700 KM gefallen. Manchem Immobilienmakler gelingt es nicht einmal, eine einzige Immobilie in zwölf Monaten an den Mann zu bringen. Die weitere Preisentwicklung gilt auch unter Immobilienexperten als sehr ungewiss.

Trotz mangelnder Nachfrage wird aber auf den Baustellen - zwar mit verminderter Intensität - weiter gebaut. Dabei besteht jedoch die Befürchtung, dass die Qualität der Bauweise durch die fallenden Preisen negativ beeinflusst wird.

Dagegen ist das Mietpreisniveau für kleinere und billige Wohnungen weitgehend konstant geblieben. Im Mietpreisbereich zwischen 300 und 400 € hat sich nichts geändert, Die Nachfrage ist nach wie vor groß, da die Monatsraten für fremdfinanzierte Eigentumswohnungen deutöich höher liegen.

In der Hauptstadt Zagreb ist der Trend weniger stark ausgeprägt. Hier sind die Mieten im Laufe des letzten Jahres nur leicht zurückgegangen. Besonders die Neubauten, die zu Dutzenden wenn nicht zu Hunderten noch leer stehen, haben zu dem leichten Preisverfall beigetragen.