Durch die Verabschiedung des neuen "Gesetzes über die eigentumsrechtlichen Beziehungen" in diesem Frühjahr wurde auch der Erwerb von Immobilien in Montenegro auf eine neue rechtliche Basis gestellt.
Für Ausländer sind die Artikel 412 ff. des Gesetzes maßgebend. Danach sind die neuen gesetzlichen Regelungen grundsätzlich auch auf Ausländer anzuwenden, soweit durch Gesetz oder internationalen Vertrag keine andere Regelung getroffen ist. Beschränkungen ergeben sich aber aus Artikel 415 des Gesetzes. Danach kann ein Ausländer kein Eigentum erwerben an
- Bodenschätzen
- Gütern zur Nutzung durch die Allgemeinheit
- landwirtschaftlicher Nutzfläche
- Wald und Forstflächen
- Kulturdenkmälern von außerordentlicher oder spezieller Bedeutung
- Immobilien auf dem Festlandsgürtel innerhalb von einem Kilometer (vom Meer) und auf Inseln
- Immobilien zum Schutz und der Sicherheit des Landes, die per Gesetz vom Immobilienerwerb durch Ausländer ausgeschlossen sind
In den Fällen 1 bis 6 kann ein Ausländer aber einen langfristigen Pachtvertrag o.ä. abschließen.
Fazit: Eine Verbesserung der gesetzlichen Lage für Ausländer ist endlich eingetreten. Nun müssen nur noch die Durchführungsbestimmungen für Grundbücher/Kataster entsprechend angewendet werden.
Interessante Fragen in diesem Zusammenhang wären:
Welche Auswirkungen hat die neue gesetzliche Basis auf Ausländer, die bereits Eigentum in Montenegro erworben haben oder besser, erworben zu haben glauben, welches zum Beispiel unter Punkt 6 fällt?
(Muss der Kaufvertrag in einen Pachtvertrag umgewandelt werden? Kann eine Rückzahlung des Kaufpreises vor Gericht durchgesetzt werden?)
Wie sieht es mit der bisher vorhandenen Möglichkeit aus, als Ausländer ein Unternehmen in Montenegro zu gründen und über diesen Umweg dann Immobilien / Grundstücke zu erwerben?
Weiterhin wäre auch von Bedeutung, ob der Erwerb auch dem Erbe von Immobilien gleichgesetzt wird (Beispiel: ein Ehepartner hat die montenegrinische Staatsbürgerschaft, der gegebenenfalls erbende Ehepartner aber eine andere)?
Hallo Doris,
Ihre Fragen sind natürlich berechtigt, aber führen langsam in Details, die nicht immer gesetzlich geregelt sind.
In umgekehrter Reihenfolge ihrer Fragen darf ich dazu anmerken:
1. Im Erbschaftsfall sind Ausländer Inländern vollkommen gleichgestellt und haben damit weitere Rechte als beim käuflichen Erwerb von Immobilien
2. Die Möglichkeit, eine lokale juristische Person (Gesellschaft) zu gründen, besteht nach wie vor. Trotz früherer widersprüchlicher Aussagen von Behörden, ist es aus gesellschaftsrechtlicher Sicht eigentlich klar, dass der Erwerber in diesem Falle in inländische (juristische) Person ist und kein Ausländer. Entsprechend sind die Bestimmungen für Ausländer auch nicht anwendbar.
3. Die Frage nach den Ausnahmen ist am schwierigsten, da ohne die Zustimmung der (früheren) Verkäufers die Umwandlung in einen Pachtvertrag nicht möglich ist. Theoretisch könnte man in einem solchen Fall die Herausgabe des Kaufpreises verlangen, da man ja kei Eigentum erworben hat. Die gerichtliche Durchsetzung eines solchen Anliegens dürfte aber Jahre in Anspruch nehmen (wenn überhaupt ein Erfolg erzielt wird).
Darf man dieses neue Gesetz so verstehen, das man als Ausländer Immobilien am Meer nun nicht mehr erwerben darf? Das wäre für die Immobilienbranche ein Desaster und würde Investoren in andere Länder treiben. das kann doch nicht in Montenegros Sinne sein, oder?
Beste Grüße.
Sandra Clermont
Solange des Festlandsgürtel von einem Kilometer betroffen ist, ist kein Immobileinerwerb für Ausländer möglich, wohl aber ein langfristiger Nutzungsvertrag (z.B. 99 Jahre).
Viel Grüße
R. Kuffer