Obwohl es durch die Vielzahl der An- und Verkäufe von Eigentumswohnungen und Apartments durch Ausländer in Kroatien reichlich praktische Erfahrung gibt, bleiben dennoch einige Unwägbarkeiten bei der Steuerplanung erhalten. Im Einzelnen ist die Besteuerung wie folgt geregelt:
Steuerliche Aspekte des Erwerbs von Eigentumswohnungen in Kroatien
Umsatzsteuer/Grunderwerbsteuer
Der Erwerb von neuen Eigentumswohnungen (Neubauten) unterliegt der Umsatzsteuer in Höhe von 22 % der Bemessungsgrundlage (Marktwert). Ledigliche der ideele Anteil an Grund und Boden fällt unter die Grunderwerbsteuer. Dagegen unterliegt die Übertragung von alten (gebrauchten) Eigentumswohnungen der Grunderwerbsteuer in Höhe von 5 % der Bemessungsgrundlage.
Als Bemessungsgrundlage kommt zunächst der Kaufpreis in Betracht. Weicht dieser aber vom Marktwert ab, kann die Finanzverwaltung den Kaufpreis schätzen, wovon in der Praxis auch Gebrauch gemacht wird. Problematisch ist oft die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude, wenn dies im Kaufvertrag nicht ausdrücklich geregelt ist.
Steuerbefreit sind staatliche Organe und Gebietskörperschaften, humanitäre Organisationen (z.B. Rotes Kreuz) u.a. sowie Erwerbe zur Regelung der eigenen persönlichen Wohnungsfrage ( seit 2003). Außerdem ist die Einbringung von Eigentumswohnungen als Sacheinlage in eine Gesellschaft und der Erwerb aufgrund von Erbschaft/Schenkung unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. Daneben gibt es noch weitere Befreiungstabestände.
Grundsteuer
Der Grundsteuer unterliegen in Kroatien nur inländische Ferienhäuser und -wohnungen, die nicht dauerhaft bewohnt oder vermietet werden. Besteuert werden die bebauten Quadratmeter Nutzfläche. Die Bemessungsgrundlage ist kommunal unterschiedlich und beträgt jährlich 5 bis 15 HRK pro/qm Nutzfläche % per annum.
Laufende Einkünfte und Veräußerungsgewinne
Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Eigentumswohnungen gibt es eine Vereinfachungsregelung, nach der fiktiv 30 % der Einnahmen als Betriebsausgaben anerkannt werden. Alternativ dazu kann eine Einnahmenüberschussrechnung erstellt werden.
Spekulationsgewinne bei der Veräußerung von Immobilien unterliegen derzeit im Privatvermögen der Besteuerung, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als drei Jahre vergangen sind. Der Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn beträgt zwischen 15 und 45 % je nach Höhe des zu versteuernden Einkommens.
Im Betriebsvermögen unterliegt der Veräußerungsgewinn der Regelbesteuerung, d.h. dem üblichen (Gewinn-) Steuersatz von 20 %.
Bei der Ausschüttung von Gewinnen an ausländische Gesellschafter fällt derzeit keine Kapitalertragsteuer an.
Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) von Kroatien mit Deutschland weist das Besteuerungsrecht aus der Vermietung / Verpachtung bzw. Veräußerung von Immobilien dem Belegenheitsstaat zu.
Gleiches gilt für die DBA Österreich-Kroatien bzw. Schweiz-Kroatien.
